BetrKV §2 — die 17 catégories récupérables Types de coûts.

Qu’est-ce que Décret n° 87-713

Le Betriebskostenverordnung (BetrKV) définit de manière exhaustive au §2 quels coûts sont considérés comme des charges d'exploitation et sont donc répercutables. Cette liste est contraignante — tout ce qui n'est pas mentionné au §2 de la Décret n° 87-713 ne peut être répercuté que si le bail le prévoit expressément, et ce de façon spécifique à chaque poste de coûts (et non de manière forfaitaire sous « autres charges d'exploitation »).

Die 17 Kategorien des §2 Décret n° 87-713

1. Charges publiques courantes du terrain

Surtout les Taxe foncière. Répartition par surface habitable. Pour les immeubles mixtes (habitation + commerce), au prorata.

2. Coûts d'approvisionnement en eau

Facture d'eau et location de compteurs d'eau. Avec compteurs par logement : selon la consommation (obligatoire selon § 556a BGB). Sans compteurs : par personnes ou par surface.

3. Coûts d'assainissement

Redevances eaux usées, eaux pluviales. Répartition comme pour l'eau.

4. Coûts de chauffage central

Combustibles, maintenance, ramonage, nettoyage. Répartition selon Décret n° 2020-886 §7: 50–70 % consommation + reste surface.

5. Coûts d'eau chaude centrale

Comme chauffage, mais enregistré séparément. Réparti selon Décret n° 2020-886.

6. Systèmes combinés chauffage et eau chaude

Cas particulier où chauffage et eau chaude proviennent de la même installation. Répartition selon des règles particulières (Décret n° 2020-886).

7. Coûts d'ascenseur

Maintenance d'ascenseuretÉlectricité ascenseur. Par unités, par surface, ou en combinaison. Les habitants du RDC ne peuvent pas être exclus en règle générale (jurisprudence Cour de cassation).

8. Coûts de nettoyage des rues et enlèvement des déchets

Taxes municipales pour nettoyage des rues, ordures, encombrants. Répartition typiquement par unités ou par surface.

9. Coûts de nettoyage de l'immeuble et lutte contre les nuisibles

Nettoyage des parties communes (Treppenhaus, Eingangsbereich), Lutte antiparasitaire (p. ex. souris, cafards). Répartition par unité.

10. Frais d'entretien du jardin

Entretien des espaces extérieurs à usage commun. Les jardins privatifs des locataires comptent pas. Répartition à la surface habitable.

11. Coûts d'éclairage

Électricité parties communes: éclairage cage d'escalier, extérieur, sonnerie. Par unités.

12. Coûts de ramonage

Frais de ramonage. En général par unités ou par surface.

13. Coûts d'assurance dommages et responsabilité civile

Assurance immeuble (incendie, tempête, dégât des eaux), Assurance responsabilité civile pour l'immeuble, Glasversicherung pour surfaces communes. À la surface.

NON récupérable : assurance habitation du bailleur, protection juridique, responsabilité civile du bailleur pour ses propres risques.

14. Frais de concierge

ConciergeouConcierge — nettoyage, petites réparations, déneigement, surveillance technique. Répartition par unités.

Attention : si le concierge effectue aussi Tâches administratives assume (gestion locative, comptabilité), cette part doit être déduite et n'est pas récupérable.

15. Coûts d'antenne ou de TV par câble

Jusqu'au 1ᵉʳ juillet 2024, cela était récupérable sur le locataire. Depuis la loi de modernisation des télécommunications les bailleurs peuvent plus répercuter les coûts de TV par câble dans le décompte. Les locataires doivent décider eux-mêmes du fournisseur.

Exception : Internet par fibre/DSL — si clairement commandé comme service de télécommunications, peut rester récupérable, uniquement en cas explicite dans le bail.

16. Coûts des installations de blanchisserie

Lave-linges, sèche-linges communs — électricité, eau, maintenance. Par unité d'utilisation ou par système de jetons.

17. Sonstige Betriebskosten

La catégorie fourre-tout pour tout ce qui ne rentre pas dans 1–16. Mais : Doit être expressément nommé dans le bail à l'avance. Les formulations générales telles que « et autres charges d'exploitation » sont nulles selon la jurisprudence du Cour de cassation.

Exemples de postes habituels :

• Rauchwarnmelder-Wartung
• Dachrinnenreinigung
• Wartung Aufzug-Notruf
• Entretien du système de ventilation
• Wachdienst (selten, nur in besonderen Wohnformen)

Ce qui n'est PAS récupérable

Ces coûts, vous devez les assumer en tant que bailleur — ils ne peuvent en aucun cas figurer dans le décompte des charges :

• Frais d'administration — à ne pas non plus glisser via le poste « concierge »
• Maintenance et réparations — toiture qui fuit, panne de chauffage, dégât des eaux
• Frais bancaires et frais de gestion de compte
• Erstausstattung von Anlagen (z. B. erstmaliger Einbau eines Aufzugs)
• Frais de recherche de locataire (annonces, agents immobiliers)
• Frais de vacance — pour les unités non louées, vous payez vous-même les charges au prorata
• Frais d'avocat
• Frais de l'assemblée des copropriétaires dans les WEG (cela relève de l'administration)

Litiges fréquents

• Télévision par câble non récupérable à partir de juillet 2024 — de nombreux bailleurs l'ont oublié
• Autres charges d'exploitation — uniquement si explicitement mentionnées dans le contrat
• Concierge vs. administration — la part doit être séparée
• Vacance — le bailleur supporte les charges au prorata des unités non louées
• Habitants RDC vs ascenseur — non excluables en général, mais clauses contractuelles possibles