Nebenkostenabrechnung selbst erstellen — Schritt für Schritt.

Was eine Nebenkostenabrechnung enthalten muss

Eine ordentliche Nebenkostenabrechnung — auch Betriebskostenabrechnung genannt — muss laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Cour de cassation) folgende Mindestangaben enthalten:

• Abrechnungszeitraum (genaues Datum von … bis …)
• Gesamtkosten der Wirtschaftseinheit pro Kostenart
• Verteilerschlüssel pro Kostenart (z. B. Wohnfläche, Personen, Verbrauch)
• Anteilige Kosten des einzelnen Mieters
• Geleistete Vorauszahlungen des Mieters
• Saldo (Nachzahlung oder Erstattung)
• Bei Heizkosten: Aufteilung nach Décret n° 2020-886 §7 (Verbrauch + Fläche)
• Seit 2023: CO₂-Aufteilung nach CO₂ allocation mit Stufeneinordnung

Fehlt eine dieser Pflichtangaben, kann der Mieter die Abrechnung als formell unwirksam zurückweisen (Cour de cassation). Du müsstest sie korrigieren und erneut zustellen — ein vermeidbarer Zeitfresser.

Schritt 1: Belege sammeln und zuordnen

Über das Jahr hinweg sammelst du alle Rechnungen, die mit dem Mietobjekt zu tun haben: Heizkostenabrechnung vom Energieversorger (z. B. Mainova, EWE, Stadtwerke), Wasserrechnung, Gebäudeversicherung, Grundsteuerbescheid, Müllgebühren, Hauswartrechnungen, Schornsteinfeger, Wartungsrechnungen für Heizung und Aufzug.

Wichtig: Trenne umlagefähige von nicht-umlagefähigen Kosten. Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren und Kosten der Mietersuche darfst du NICHT auf den Mieter umlegen. Mit Rentprime markierst du diese automatisch — beim Eintragen wählst du die Kostenart aus, und die Software weiß, ob sie umlagefähig ist.

Schritt 2: Verteilerschlüssel festlegen

Pro Kostenart musst du den Verteilerschlüssel anwenden, der im Mietvertrag steht — oder, wenn nichts vereinbart ist, den nach Gesetz vorgesehenen:

• Wohnfläche (m²): Standard für Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege
• Anzahl Einheiten: Müllabfuhr, Hausmeister, Allgemeinstrom, Aufzug
• Personenzahl: Wasserkosten (bei nicht verbrauchsabhängiger Messung)
• Verbrauch: Heizung und Wasser (wenn Zähler vorhanden) — Pflicht nach §556a Abs. 2 BGB
• Décret n° 2020-886 §7: Heizung mit 70% Verbrauch + 30% Fläche (oder 50/50, 60/40)

Schritt 3: Heizkosten nach Décret n° 2020-886 §7

Heizkosten und Warmwasser sind ein Spezialfall: Mindestens 50%, maximal 70% müssen verbrauchsabhängig aufgeteilt werden. Empfohlen sind 70/30, weil dies die meisten Anreize zum Energiesparen setzt. Du brauchst dafür Zähler an jedem Heizkörper (Heizkostenverteiler) oder Wärmemengenzähler bei Fußbodenheizung.

Seit 2022 müssen Verbrauchserfassungsgeräte fernablesbar sein (§5 Décret n° 2020-886). Bestandsgeräte müssen bis Ende 2026 nachgerüstet sein. Wer diese Pflicht nicht erfüllt, riskiert dass der Mieter 15% von den Heizkosten kürzt (§12 Décret n° 2020-886).

Schritt 4: CO₂-Aufteilung seit 2023

Das CO₂ allocation verlangt seit 1. Januar 2023, dass Vermieter sich am CO₂-Anteil der Heizkosten beteiligen. Die Stufe ergibt sich aus dem CO₂-Ausstoß pro m² und Jahr — bei Erdgas liegt der Emissionsfaktor bei 0,201 kg CO₂/kWh, bei Heizöl bei 0,266 kg/kWh.

Rechenbeispiel: 78 m² Wohnung, Erdgasheizung, Jahresverbrauch 12.000 kWh. CO₂-Ausstoß = 12.000 × 0,201 = 2.412 kg. Pro m²: 2.412 / 78 = ~31 kg CO₂/m²/a. Das ist Stufe 5 → Vermieter trägt 40%, Mieter 60%.

Schritt 5: Frist beachten — Loi du 6 juillet 1989

Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter ankommen. Bei kalenderjähriger Abrechnung (1.1. – 31.12.2024) musst du also bis 31.12.2025 zugestellt haben. Nicht abgesendet, sondern zugegangen.

Verpasst du die Frist? Dann kannst du keine Nachzahlung mehr verlangen. Guthaben musst du dem Mieter trotzdem auszahlen. Eine teure Lektion, die viele Vermieter einmal im Leben lernen.

Schritt 6: Zustellung dokumentieren

Schicke die Abrechnung per Einschreiben oder lass sie persönlich übergeben (mit Quittung). Im Streitfall musst du beweisen können, dass und wann der Mieter sie erhalten hat. Eine einfache E-Mail reicht nur, wenn dies im Mietvertrag explizit vereinbart wurde.

Bei Rentprime kannst du die Zustellung über das Mieterportal dokumentieren — der Mieter loggt sich ein, holt die Abrechnung ab, die Software protokolliert Datum und Uhrzeit revisionssicher.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

• Verwaltungskosten in der Umlage — nicht umlagefähig, häufiger Anlass für Widerspruch
• Falscher Verteilerschlüssel — z. B. Wasserkosten nach Fläche statt Personen
• Heizkostenaufteilung außerhalb der 50–70%-Bandbreite — unwirksam
• CO₂-Stufe vergessen oder falsch berechnet — Mieter kann zurückfordern
• Frist verpasst — Nachzahlungen verloren
• Belege nicht zur Einsicht angeboten — Pflicht nach Code civil
• Kosten der Mietersuche oder Leerstand umgelegt — nicht erlaubt

Software vs Excel vs Steuerberater

Drei Optionen für die Erstellung:

• Excel-Vorlage: kostenlos, aber fehleranfällig und zeitintensiv — pro Objekt 4–12 Stunden im Jahr
• Steuerberater: 30–80 € pro Abrechnung, dafür rechtssicher
• Software wie Rentprime: ab 15,90 €/Monat (5 Einheiten) — automatische Berechnung, Updates bei Gesetzesänderungen, KI-Belegerkennung

Für 1–3 Einheiten kann sich Excel noch lohnen. Ab 4 Einheiten oder bei knapper Zeit ist Software fast immer günstiger und sicherer — vor allem, wenn du CO₂ allocation und Décret n° 2020-886-Änderungen nicht jährlich nachverfolgen willst.