Charges récupérables,enfin maîtrisées.
Décompte annuel conforme au décret n° 87-713, régularisation des provisions, justificatifs accessibles 6 mois — et les charges réellement récupérables, pas une ligne de plus. Pour les bailleurs qui veulent faire les choses bien sous la loi du 6 juillet 1989.
Charges récupérables — guide pratique de la loi du 6 juillet 1989
Les charges récupérables — aussi appelées charges locatives — sont les dépenses initialement supportées par le bailleur que celui-ci est autorisé à refacturer au locataire. La règle d'or : seules les dépenses figurant dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être réclamées. Toute charge hors décret reste à la charge du propriétaire, même si une clause du bail tentait de la mettre sur le locataire.
Trois grandes catégories au sens du décret : (1) les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble — eau froide, eau chaude, chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur, espaces verts ; (2) l'entretien courant et les menues réparations des parties communes — nettoyage, changement d'ampoules, petites réparations sous seuil ; (3) les taxes locatives — TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), taxe de balayage, redevance d'assainissement.
La régularisation annuelle (Art. 23 loi 1989) est obligatoire pour le bail à provisions sur charges. Le bailleur doit transmettre un décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation, et tenir les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte. Rentprime génère le décompte au bon format et donne au locataire un accès chiffré aux pièces — pas de classeur papier, pas de RDV à organiser.
Provisions vs forfait : en location nue, les provisions sur charges avec régularisation annuelle sont la règle. En meublé, un forfait est possible — il est inscrit dans le bail et ne se régularise pas, mais il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, sous peine de contestation. Rentprime calcule le forfait recommandé à partir des charges historiques de l'immeuble.
Non récupérables — les pièges classiques : remplacement complet d'un ascenseur (à la charge du propriétaire, seul l'entretien est récupérable), ravalement de façade, gros travaux d'amélioration énergétique, frais de gestion locative et honoraires d'agence (au bailleur depuis la loi ALUR), travaux de mise aux normes. La confusion vient souvent du décompte du syndic, qui mélange récupérables et non récupérables — c'est au bailleur de ventiler correctement.
Prescription : Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 — le bailleur dispose de 3 ans à compter de la date à laquelle elle est due pour réclamer une charge. Le locataire dispose du même délai pour contester. Conservation conseillée des justificatifs pendant 3 ans minimum, 5 ans en pratique en cas de contentieux.
Loi ELAN et après : la loi du 23 novembre 2018 (ELAN) a modifié plusieurs aspects pratiques de la gestion locative. La réforme du décret 87-713 annoncée pour 2026 dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé pourrait étendre la liste aux bornes de recharge VE, à la ventilation double flux et aux systèmes connectés — Rentprime intègrera ces évolutions sans intervention de votre part.