Que puis-je, en tant que bailleur, répercuter sur le locataire ?

Règle de base : récurrent vs ponctuel

Seules sont récupérables les charges courantes qui résultent régulièrement de l'usage du bien. NE sont PAS récupérables : l'acquisition, l'entretien, les réparations, la gestion, votre propre charge en tant que propriétaire.

Les 17 types de coûts selon Décret n° 87-713

• 1. Taxe foncière (charges publiques courantes)
• 2. Coûts de l'eau (eau potable + eaux usées)
• 3. Heizungskosten (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger)
• 4. Coûts d'eau chaude (énergie + eau)
• 5. Aufzug (Strom, Wartung, Notrufkosten)
• 6. Nettoyage des rues + collecte des ordures (redevances publiques)
• 7. Nettoyage du bâtiment + lutte contre la vermine
• 8. Entretien du jardin (taille, arrosage, matériel de service hivernal)
• 9. Éclairage de l'immeuble (électricité pour la cage d'escalier, extérieur)
• 10. Schornsteinreinigung
• 11. Assurance des biens et responsabilité civile du bâtiment
• 12. Concierge / gardien d'immeuble (salaire au prorata uniquement pour les tâches courantes)
• 13. Gemeinschafts-Antennenanlage / Kabelfernsehen (bis 30.06.2024)
• 14. Installation de buanderie de l'ensemble résidentiel
• 15. Autres charges d'exploitation (uniquement si elles sont expressément désignées dans le bail !)

Ce que vous ne pouvez JAMAIS répercuter

• Frais d'administration (même pas au prorata — pas même un forfait)
• Réparations, remise en état, entretien
• Risque de perte de loyer
• Relevé des compteurs de chauffage/d'eau (hors frais d'étalonnage des compteurs eux-mêmes)
• Frais de tenue de compte ou frais bancaires
• Frais de téléphone et d'affranchissement du bailleur
• Frais de conseiller fiscal / d'avocat
• Mesures de modernisation (uniquement via Code civil allemand, max. 8 % par an)
• Frais pour l'établissement du décompte de charges lui-même

Pièges à litiges : concierge, ascenseur, ordures

Concierge : Seule la PART relative aux tâches courantes (nettoyage, contrôle, entretien) est récupérable. Les activités de gestion telles que la correspondance avec les locataires, la comptabilité et les petites réparations NE le sont PAS — vous devez les déduire dans le calcul de la paie (typiquement 60 à 80 % récupérable).

Ascenseur : Les locataires du rez-de-chaussée doivent eux aussi supporter leur part des coûts (Cour de cassation). Exception : une clause expresse du bail excluant les locataires du rez-de-chaussée.

Ordures : Répartir forfaitairement selon la surface habitable, et NON selon le nombre de personnes — sauf si une clause sur le nombre de personnes est expressément prévue au bail.

Que doit contenir le bail ?

Pour pouvoir répercuter les charges, le bail doit stipuler :

• « Le locataire supporte les charges locatives conformément à Décret n° 87-713 »
• OU une liste complète des postes concrets à répercuter
• IMPORTANT : les « autres charges d'exploitation » (poste 17) doivent être énumérées INDIVIDUELLEMENT — sinon elles ne sont pas récupérables (Cour de cassation)

Clé de répartition — laquelle convient ?

• Surface habitable : standard pour la plupart des postes (ordures, assurance, gardien, entretien du jardin)
• Consommation : obligatoire pour l'eau, le chauffage, l'eau chaude (Décret n° 2020-886 §6 — 50-70 % en fonction de la consommation)
• Nombre de personnes : autorisé pour l'eau/les ordures, mais uniquement si explicitement convenu dans le contrat
• Unités d'habitation : pour les logements de même taille + en présence d'un ascenseur (fréquent)

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