Indivision successorale avec un bien loué — was nun?

Le bail se poursuit automatiquement

Le Code civil allemand dispose : au décès du bailleur, l'héritier succède au bail — locataire, contrat et conditions restent inchangés. Dans le cas d'une Erbengemeinschaft TOUS les héritiers deviennent conjointement bailleurs (propriété en main commune). Chaque décision concernant le logement (augmentation de loyer, résiliation, rénovation importante) requiert l'unanimité.

Ce que vous devez faire dans les 30 premiers jours

• Informer le locataire par écrit : « Décès du bailleur, l'indivision successorale est le nouveau bailleur, veuillez verser le loyer à partir du mois prochain sur le compte suivant... »
• Ouvrir un compte commun (p. ex. un compte fiduciaire) — les loyers devraient être encaissés de manière centralisée
• Qui est l'interlocuteur ? L'un des héritiers devrait être mandaté (procuration des autres héritiers sous forme de texte)
• Demander un certificat d'héritier auprès du tribunal des successions — nécessaire pour la rectification du livre foncier
• Rectifier le livre foncier : faire inscrire l'indivision successorale (coûte env. 0,5 % de la valeur du bien)

Qui supporte quoi ?

Selon Code civil allemand, TOUS les héritiers supportent conjointement :

• Revenus locatifs (font partie de la masse successorale, au prorata de la quote-part successorale)
• Charges d'exploitation (avances au prorata + éventuels rappels de paiement)
• Reparaturkosten + Instandhaltung
• Versicherungen, Grundsteuer, sonstige Lasten
• Impôts : chaque héritier déclare sa QUOTE-PART des revenus locatifs dans son impôt sur le revenu (location)

Spécificités fiscales

Impôt sur le revenu (location) : Chaque héritier inscrit sa part des revenus + frais déductibles — selon sa quote-part successorale (p. ex. 1/3 avec 3 héritiers). Important : la détermination uniforme — le centre des impôts exige une « Détermination uniforme et séparée des revenus » (formulaire ESt 1B), que les héritiers déposent conjointement.

Droits de succession : Exigible uniquement à l'ouverture de la succession (pas de façon récurrente !). Les conjoints disposent d'un abattement de 500 000 €, les enfants de 400 000 € par parent.

Délai de spéculation (§23 EStG) : Si le bien est cédé dans les 10 ans suivant son acquisition par le défunt, l'impôt sur la plus-value spéculative s'applique sur la plus-value — le délai du défunt est repris.

Conflits entre héritiers — que faire ?

Points de litige fréquents :

• Vendre ou continuer à louer ? (une décision majoritaire ne suffit pas — chaque cohéritier peut demander une licitation, §180 ZVG)
• Qui effectue le travail de gestion ? (convenir par écrit d'une procuration claire + le cas échéant d'une indemnité de frais)
• Un locataire part — qui s'en occupe ? (à régler à l'avance, sinon blocage)
• Investissements : nouveau chauffage, rénovation (unanimité requise pour les mesures importantes)

Astuce : Une Erben­vereinbarung à consigner par écrit — règle la procuration de gestion, les versements, les seuils d'investissement, l'intention de vendre. Réduit massivement le risque de litige. Notaire recommandé (~200–400 €).

Quand le partage est-il opportun ?

Si vous ne parvenez pas à vous entendre, vous pouvez dissoudre l'indivision successorale :

• Partage en nature : un héritier reprend le bien et désintéresse les autres (avec évaluation)
• Vente sur le marché libre : le bénéfice est réparti selon les quotes-parts
• Licitation : vente forcée par voie judiciaire (souvent avec une décote d'environ 20 %)

Comment Rentprime vous aide

Rentprime dispose de son propre Multi-Owner-Modul pour les indivisions successorales : vous enregistrez tous les cohéritiers avec leurs parts, et le système calcule automatiquement la répartition des revenus, des coûts et du flux de trésorerie selon les quotes-parts. Pour chaque héritier, il existe un Export fiscal pour votre déclaration fiscale — pré-rempli avec la part correcte. Économise des discussions + des frais de conseiller fiscal.