AfA für Immobilien — 2% pro Jahr, 1.500 € Steuern gespart
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die wichtigste Steuerersparnis für Vermieter. Wir erklären die Berechnung, die neuen 3%-Sätze für Neubauten und wie du auch ohne Kaufpreis-Rechnung deine AfA berechnen kannst.
Was ist AfA?
Die Absetzung für Abnutzung (§7 EStG) ist die jährliche Abschreibung des Gebäude-Anschaffungspreises über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Bei Mietimmobilien typisch:
- Altbau (vor 1925): 2,5% / 40 Jahre
- Standard (1925-2023): 2% / 50 Jahre
- Neubau ab 2023: 3% / 33 Jahre (degressiv möglich)
- Denkmal: 9% in den ersten 8 Jahren + 7% in den nächsten 4 Jahren
Beispiel-Berechnung
Du kaufst eine Eigentumswohnung für 320.000 € (inkl. Notar + Grunderwerbsteuer: 350.000 €). Davon entfallen:
- Auf Grundstück (nicht abschreibbar): 80.000 €
- Auf Gebäude (abschreibbar): 270.000 €
- AfA-Satz Standard: 2% / Jahr
- Jährliche AfA: 270.000 × 0,02 = 5.400 €
- Bei 35% Steuersatz: 1.890 € Steuerersparnis pro Jahr
- Über 50 Jahre: 94.500 € Steuerersparnis
Wenn du nicht weißt, wie hoch der Gebäude-Anteil ist
Bei vielen Käufen steht im Notarvertrag nur ein Gesamtpreis. Faustregel des BFH:
- Stadt-Wohnung Innenstadt: 60-70% Gebäude, 30-40% Grundstück
- Stadt-Wohnung Randlage: 70-80% Gebäude
- Reihenhaus: 75-85% Gebäude
- Einfamilienhaus mit Garten: 65-75% Gebäude
- Großes Grundstück mit kleinem Haus: 50-60% Gebäude
Bei Zweifel: Bewertung durch Bausachverständigen (~500-1.500 €), spart oft tausende Euro Steuern.
Sonderabschreibungen — die unbekannten Steuer-Booster
- §7b EStG: Sonder-AfA für neue Mietwohnungen — 5% in den ersten 4 Jahren (zusätzlich zur normalen AfA!) bei Anschaffung 2023-2026
- §7h EStG: Sanierung in Sanierungsgebieten — 9% jährlich in den ersten 8 Jahren
- §7i EStG: Denkmalschutz — siehe oben, kann 100% in 12 Jahren abschreiben
- KfW-Förder-Sanierung: Sonderausschüttung bei energetischer Modernisierung
AfA + Erhaltungsaufwand richtig trennen
Wichtige Unterscheidung:
- Erhaltungsaufwand (Reparatur, Instandhaltung): SOFORT vollständig absetzbar (z.B. Dach reparieren, Heizung tauschen ohne Modernisierung)
- Herstellungsaufwand (Wertsteigerung): Verteilung über AfA-Dauer (z.B. Anbau, Modernisierung mit Standard-Hebung)
Faustregel BFH: Aufwand >15% der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren → Herstellungsaufwand (AfA). Darunter → Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar).
Wie Rentprime dir hilft
Im Solo-Tarif hinterlegst du pro Objekt: Anschaffungspreis, Gebäude-Anteil %, Jahr des Erwerbs, AfA-Satz. Rentprime berechnet automatisch:
- Jährliche AfA pro Objekt
- AfA-Restbetrag (für späteren Verkauf wichtig)
- Trennung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand bei Belegen
- Steuer-Export mit allen AfA-Beträgen vorbereitet (die richtigen Steuerformular-Zeilen)
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