L'amortissement (AfA) pour les biens immobiliers —2 % par an, 1 500 € d'impôts économisés
L'amortissement pour usure (AfA) est la principale économie d'impôt pour les bailleurs. Nous expliquons le calcul, les nouveaux taux de 3 % pour les constructions neuves et comment calculer votre AfA même sans facture du prix d'achat.
Qu'est-ce que l'AfA ?
L'amortissement pour usure (§7 EStG) est l' amortissement annuel du prix d'acquisition du bâtiment sur la durée d'utilisation prévue. Pour les biens locatifs, généralement :
- Altbau (vor 1925): 2,5% / 40 Jahre
- Standard (1925-2023): 2% / 50 Jahre
- Construction neuve à partir de 2023 : 3 % / 33 ans (dégressif possible)
- Monument historique : 9 % au cours des 8 premières années + 7 % au cours des 4 années suivantes
Exemple de calcul
Vous achetez un appartement en copropriété pour 320.000 € (notaire + droits de mutation inclus : 350 000 €). Dont :
- Sur le terrain (non amortissable) : 80 000 €
- Sur le bâtiment (amortissable) : 270 000 €
- AfA-Satz Standard: 2% / Jahr
- AfA annuel : 270 000 × 0,02 = 5 400 €
- Avec un taux d'imposition de 35 % : 1.890 € d'économie d'impôt par an
- Sur 50 ans : 94 500 € d'économie d'impôt
Si vous ne connaissez pas la part du bâtiment
Dans de nombreux achats, l'acte notarié n'indique qu'un prix global. Règle empirique du BFH :
- Appartement en centre-ville : 60-70 % bâtiment, 30-40 % terrain
- Appartement en périphérie : 70-80 % bâtiment
- Maison mitoyenne : 75-85 % bâtiment
- Maison individuelle avec jardin : 65-75 % bâtiment
- Grand terrain avec petite maison : 50 à 60 % pour le bâtiment
En cas de doute : une expertise par un expert en construction (~500-1 500 €) permet souvent d'économiser des milliers d'euros d'impôts.
Amortissements exceptionnels — les boosters fiscaux méconnus
- §7b EStG : AfA spécial pour les logements locatifs neufs — 5 % au cours des 4 premières années (en plus de l'AfA normal !) pour une acquisition entre 2023 et 2026
- §7h EStG : rénovation dans les zones de réaménagement — 9 % par an au cours des 8 premières années
- §7i EStG: Denkmalschutz — siehe oben, kann 100% in 12 Jahren abschreiben
- Rénovation subventionnée par la KfW : versement spécial pour une modernisation énergétique
Bien distinguer AfA et frais d'entretien
Distinction importante :
- Dépenses d'entretien (réparation, maintenance) : IMMÉDIATEMENT déductibles en totalité (p. ex. réparer le toit, remplacer le chauffage sans modernisation)
- Dépenses de production (plus-value) : réparties sur la durée de l'AfA (p. ex. agrandissement, modernisation avec montée en gamme)
Règle empirique du BFH : dépense >15 % des coûts d'acquisition durant les 3 premières années → frais de production (AfA). En dessous → frais d'entretien (immédiatement déductibles).
Comment Rentprime vous aide
Dans le forfait Solo, vous enregistrez par bien : prix d'acquisition, part du bâtiment en %, année d'acquisition, taux d'AfA. Rentprime calcule automatiquement :
- AfA annuel par bien
- Montant résiduel de l'AfA (important pour une vente ultérieure)
- Trennung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand bei Belegen
- Steuer-Export mit allen AfA-Beträgen vorbereitet (die richtigen Steuerformular-Zeilen)
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