Erbengemeinschaft mit vermieteter Immobilie — was nun?
Mutter ist verstorben, du erbst gemeinsam mit Geschwistern eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus. Das Mietverhältnis läuft weiter — aber jetzt seid ihr 2-5 Personen mit gemeinsamen Pflichten. Wir zeigen, was du sofort tun musst und wie die Buchhaltung sauber bleibt.
Mietverhältnis läuft automatisch weiter
Code civil regelt: Beim Tod des Vermieters tritt der Erbe in den Mietvertrag ein — Mieter, Vertrag, Konditionen bleiben unverändert. Bei einer Erbengemeinschaft werden ALLE Erben gemeinsam zum Vermieter (Gesamthandseigentum). Jede Entscheidung über die Wohnung (Mieterhöhung, Kündigung, größere Renovierung) braucht Einstimmigkeit.
Was du in den ersten 30 Tagen tun musst
- Mieter schriftlich informieren: "Tod des Vermieters, Erbengemeinschaft ist neuer Vermieter, Miete bitte ab nächstem Monat auf folgendes Konto..."
- Gemeinsames Konto eröffnen (z.B. Treuhandkonto) — Mietzahlungen sollten zentral eingehen
- Wer ist Ansprechpartner? Einer der Erben sollte bevollmächtigt werden (Vollmacht der anderen Erben in Textform)
- Erbschein beantragen beim Nachlassgericht — wird für die Grundbuchberichtigung benötigt
- Grundbuch berichtigen: Erbengemeinschaft eintragen lassen (kostet ca. 0,5 % vom Immobilienwert)
Wer trägt was?
Nach Code civil tragen ALLE Erben gemeinsam:
- Mieteinnahmen (gehören in die Erbmasse, anteilig je nach Erbquote)
- Betriebskosten (anteilige Vorauszahlungen + ggf. Nachzahlungen)
- Reparaturkosten + Instandhaltung
- Versicherungen, Grundsteuer, sonstige Lasten
- Steuern: jeder Erbe versteuert seinen ANTEIL der Mieteinnahmen in seiner Einkommensteuer (Vermietung)
Steuerliche Spezialitäten
Einkommensteuer (Vermietung): Jeder Erbe trägt seinen Anteil der Einnahmen + Werbungskosten ein — entsprechend seiner Erbquote (z.B. 1/3 bei 3 Erben). Wichtig: die einheitliche Feststellung — das Finanzamt verlangt eine "Einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte" (Formular ESt 1B), die die Erben gemeinsam einreichen.
Erbschaftsteuer: Nur fällig beim Eintritt der Erbschaft (nicht laufend!). Ehegatten haben 500.000 € Freibetrag, Kinder je 400.000 € pro Elternteil.
Spekulationsfrist (§23 EStG): Wenn die Immobilie binnen 10 Jahren nach Anschaffung durch den Erblasser veräußert wird, fällt Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs an — die Frist des Erblassers wird übernommen.
Konflikte zwischen Erben — was tun?
Häufige Streitpunkte:
- Verkaufen vs. weiter vermieten? (Mehrheitsentscheidung reicht nicht — jeder Miterbe kann Teilungsversteigerung beantragen, §180 ZVG)
- Wer macht die Verwaltungsarbeit? (Klare Vollmacht + ggf. Aufwandsentschädigung schriftlich vereinbaren)
- Mieter zieht aus — wer kümmert sich? (Vorab regeln, sonst Stillstand)
- Investitionen: neue Heizung, Sanierung (Einstimmigkeit nötig bei wesentlichen Maßnahmen)
Tipp: Eine Erbenvereinbarung schriftlich festhalten — regelt Verwaltungs-Vollmacht, Auszahlungen, Investitions-Schwellen, Verkaufsabsicht. Reduziert Streit-Risiko massiv. Notar empfohlen (~200–400 €).
Wann lohnt sich die Auseinandersetzung?
Wenn ihr euch nicht einig werdet, könnt ihr die Erbengemeinschaft auflösen:
- Real-Teilung: ein Erbe übernimmt die Immobilie, zahlt die anderen aus (mit Bewertung)
- Verkauf am freien Markt: Gewinn wird nach Quoten aufgeteilt
- Teilungs-Versteigerung: gerichtlich erzwungener Verkauf (oft mit ~20 % Wertabschlag)
Wie Rentprime dir hilft
Rentprime hat ein eigenes Multi-Owner-Modul für Erbengemeinschaften: Du legst alle Miterben mit ihren Anteilen an, das System berechnet automatisch die Verteilung von Einnahmen, Kosten, Cashflow nach Erbquoten. Pro Erbe gibt es einen separaten Steuer-Export für die Steuererklärung — vorausgefüllt mit dem korrekten Anteil. Spart Diskussionen + Steuerberater-Kosten.