Quel loyer puis-je demander ?

Trois questions — un loyer autorisé

Avant de relouer un logement ou d'envoyer une augmentation de loyer, effectuez la vérification en trois étapes suivante :

Étape 1 : loyer en cours ou nouvelle location ?

Loyer en cours : Augmentation de loyer en cours de bail — plafond de 15 à 20 % sur 3 ans (Code civil allemand), délai de 15 mois depuis la dernière augmentation, justification écrite avec indice des loyers/logements comparables/expertise.

Nouvelle location : Première location ou changement de locataire — l'encadrement des loyers ne s'applique que là où le Land l'a décrété (~410 villes). Dans les zones sans encadrement, le loyer est en principe librement négociable — MAIS pas au-delà de 50 % du loyer de référence local (§5 WiStG : loyer abusif).

Étape 2 : encadrement des loyers — s'applique-t-il ?

Vérifiez sur le site du gouvernement de votre Land si votre ville/commune figure dans l'ordonnance de limitation des loyers. Exemples :

• Berlin : ensemble du territoire urbain depuis 2015, prolongé jusqu'en 2029
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• Munich, Augsbourg, Ratisbonne : oui
• Düsseldorf, Cologne, Bonn, Aix-la-Chapelle : oui (décret de Rhénanie-du-Nord-Westphalie)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach: ja (Hessen)
• Stuttgart, Heidelberg, Tübingen, Fribourg : oui (décret du Bade-Wurtemberg)
• Leipzig, Dresde, Görlitz : NON (la Saxe n'a pas de décret)

En zone d'encadrement : nouvelle location max. 10 % au-dessus du loyer de référence local (§556d BGB). Exceptions : construction neuve à partir de 10/2014, modernisation complète au cours des 3 dernières années.

Étape 3 : déterminer le loyer de référence local

Trois façons de déterminer le loyer de référence :

• a) Mietspiegel qualifié (p. ex. Berlin, Hambourg, Munich) — a valeur de preuve devant le tribunal
• b) Mietspiegel simple — considéré par le tribunal comme un indice
• c) Trois logements comparables (même taille, emplacement, équipement) — issus d'annonces ou de votre propre parc
• d) Expertise d'un expert (~800–2 000 €) — pour des logements complexes ou particuliers

Exemple de calcul : appartement de 75 m² à Cologne-Sülz

• Mietspiegel de Cologne 2024 (année de construction 1955-1969, emplacement moyen, avec salle de bain) : 9,80 €/m² valeur moyenne
• Spanne: 8,20–11,40 €/m²
• Plafonnement des loyers actif (Rhénanie-du-Nord-Westphalie) : max. 9,80 × 1,10 = 10,78 €/m²
• Pour 75 m², le loyer hors charges maximal autorisé pour une relocation : 808,50 € (au lieu de 855 € à la borne supérieure de la fourchette)
• Seuil de loyer usuraire (50 % au-dessus de la valeur moyenne) : 14,70 €/m² → relevant du droit pénal à partir de 1.103 €/mois

Attention : ces erreurs coûtent vraiment cher

• Plafonnement des loyers ignoré : le locataire peut réclamer un remboursement rétroactif du loyer (jusqu'à 2,5 ans)
• Loyer indexé ou progressif mal calculé : l'ensemble du contrat peut devenir nul
• Augmentation de loyer sans justification par le Mietspiegel : formellement nulle, le locataire n'est pas tenu de l'accepter
• Supplément pour ameublement fixé de manière forfaitaire : seul un calcul au pourcentage est autorisé, sinon le plafonnement des loyers est contourné

Comment Rentprime vous aide

L'assistant d'augmentation de loyer de Rentprime vérifie automatiquement : le délai de 15 mois, le plafond d'augmentation (selon la région), la valeur actuelle de l'indice des loyers (à partir du T3 2026 pour 80 villes), le texte de justification conforme au BGB et l'envoi en recommandé avec preuve de remise.