Kaution einbehalten — wann darfst du das wirklich?
Nach 18 Monaten Mietvertragsende kommt sie meist: die Aufforderung 'Wann bekomme ich meine Kaution zurück?'. Wir erklären, wann du wie viel einbehalten darfst, welche Frist gilt — und welche typischen Vermieter-Fehler vor Gericht teuer werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal 3 Netto-Kaltmieten (§551 Abs. 1 BGB) — ohne Betriebskosten. Der Mieter darf die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zahlen (§551 Abs. 2 BGB). Du musst die Kaution getrennt von deinem Vermögen anlegen, marktüblich verzinst (in der Praxis: separates Sparkonto auf den Namen des Mieters oder verzinstes Konto mit Verpfändungsvermerk).
Wann darfst du die Kaution einbehalten?
Drei Anlässe rechtfertigen einen Einbehalt:
- 1. Offene Mietzahlungen (inkl. anteiliger letzter Monat)
- 2. Offene Nebenkosten-Nachzahlungen aus laufender oder vergangener Abrechnung
- 3. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (z.B. zerbrochene Sanitärobjekte, Brandflecken, fehlende Renovierung wo vertraglich geschuldet)
Was NICHT zählt: normale Abnutzung (Laufwege im Teppich, dezente Wandflecken), Schönheitsreparaturen wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (90 % aller Klauseln vor 2003!), Reparaturen die du als Vermieter ohnehin tragen müsstest.
Wie lange darfst du die Kaution behalten?
Es gibt keine starre Frist — aber der Cour de cassation (Cour de cassation) erlaubt eine angemessene Abrechnungs-/Prüfungsfrist, typisch:
- Sofort nach Auszug: offensichtliche Schäden + offene Mieten
- 3–6 Monate: für die normale Endabrechnung
- Bis zu 12 Monate: wenn die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres noch fehlt
- Maximal: Bis die letzte Nebenkostenabrechnung beim Mieter ist + ca. 1 Monat zur Prüfung
Hältst du die Kaution länger ohne Begründung zurück, kann der Mieter auf Auszahlung klagen — du zahlst ggf. seine Anwaltskosten + Verzugszinsen.
Beispiel-Abrechnung Kaution
- Eingezahlte Kaution: 1.500 €
- Aufgelaufene Zinsen (3 Jahre × 0,5 %): 22,50 €
- Einbehalt offene Nebenkosten Vorjahr: -180 €
- Einbehalt Schaden Waschbeckenrahmen (Kostenvoranschlag): -340 €
- Voraussichtlicher Einbehalt für aktuelle NK-Abrechnung (Schätzung): -200 €
- Sofortige Auszahlung an Mieter: 802,50 €
- Rest (ca. 200 €) nach Endabrechnung in 4 Monaten
Wichtig: Du musst transparent abrechnen. Schicke dem Mieter eine schriftliche Aufstellung mit Belegen/Kostenvoranschlägen für jeden Einbehalt. Eine pauschale Aussage "Wir behalten 800 € ein" ist nicht zulässig.
Häufige Vermieter-Fehler
- Kaution auf eigenem Konto verwahrt → strafrechtlich Untreue § 266 StGB möglich
- Schönheitsreparaturen einfordern, obwohl Vertragsklausel unwirksam → Mieter klagt + gewinnt
- Pauschale Schadens-Einbehalte ohne Kostenvoranschlag → Anspruch unbegründet
- Kaution länger als 12 Monate zurückhalten ohne Abrechnung → Verzugszinsen ab Monat 13
- Vergessen, Zinsen auszuzahlen → Mieter kann nachfordern
Wie Rentprime dir hilft
Rentprime hat ein eigenes Kautions-Modul: Du erfasst die Kaution + Anlage-Konto, das System berechnet automatisch die aufgelaufenen Zinsen, erinnert dich bei Auszug an die Abrechnungs-Pflicht und generiert eine rechtssichere Kautionsabrechnung inkl. allen Einbehalts-Posten + Kostenvoranschlägen als PDF — direkt versendbar an den ehemaligen Mieter.