Mahnung an Mieter — die rechtssichere Vorlage
Wenn die Miete ausbleibt, zählt jeder Tag. Wir zeigen dir die rechtssichere Mahnstufen-Eskalation (1. Mahnung → 2. Mahnung → fristlose Kündigung), das richtige Wording und ab wann du Verzugszinsen, Mahngebühren oder einen Inkassodienst einschalten darfst.
Wann ist der Mieter im Verzug?
Der Mieter ist automatisch in Verzug, wenn die Miete spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig wird (§556b BGB) und nicht gezahlt ist. Du musst dafür NICHT mahnen — der Verzug tritt kraft Gesetz ein. Eine Mahnung ist nur nötig für Schadensersatz-Ansprüche und zur Dokumentation.
3-Stufen-Mahnwesen — der Standard
Stufe 1: Zahlungserinnerung (freundlich)
Tag 5-10 nach Fälligkeit. Kein "Mahnung", sondern "Zahlungserinnerung — vermutlich ein Versehen". Keine Mahngebühr, keine Verzugszinsen erwähnen. Setzt die Beziehung nicht unter Druck.
Stufe 2: 1. Mahnung mit Frist
Tag 14-21. Konkrete Zahlungsfrist setzen ("bis zum [Datum, +14 Tage]"). Hinweis auf Verzugszinsen (5 % über Basiszinssatz = aktuell ca. 7,12 % p.a.) + Mahngebühr (5–10 € pauschal).
Stufe 3: Letzte Mahnung mit Kündigungsandrohung
Wenn 2 Monatsmieten oder mehr offen sind: ausdrückliche Androhung der fristlosen Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Achtung: nur weitere ~14 Tage Frist setzen — danach Kündigung wirksam möglich.
Mahnung-Vorlage (Stufe 2)
Was geht — was nicht?
- ✓ Mahngebühr 2,50–5 € pauschal — höher gilt als unzulässige Vertragsstrafe
- ✓ Verzugszinsen ab dem 4. Werktag eines Monats (kein zusätzliches Mahnen nötig)
- ✓ Inkassodienst-Einschaltung — aber: Inkasso-Kosten sind nur eingeschränkt erstattungsfähig
- ✗ Pauschale "Bearbeitungsgebühr" über 5 € → unwirksam
- ✗ "Schwarze Liste" / Schufa-Eintrag-Drohung ohne richterlichen Titel → wettbewerbswidrig
- ✗ Direkte Klage ohne vorherige Mahnung → wenn Mieter sofort zahlt + nachweisen kann, dass er nicht gemahnt wurde: Klage-Kostenrisiko beim Vermieter
Ab wann fristlose Kündigung?
Die fristlose Kündigung ist möglich, wenn: 2 Monatsmieten in Folge offen sind ODER der Rückstand 2 volle Monatsmieten erreicht (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei nicht-vollständiger Zahlung von kleineren Beträgen reicht das nicht — es muss eine substanzielle Schuld sein.
Wichtig: Der Mieter kann die Kündigung binnen 2 Monaten nach Räumungsklage durch Vollzahlung heilen (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — alle 5 Jahre einmal. Eine erneute Heilung ist erst nach 5 Jahren wieder möglich.
Wie Rentprime dir hilft
Rentprime erkennt automatisch offene Mietzahlungen über den Bank-Sync (PSD2). Bei einem Zahlungsverzug schlägt das System automatisch Mahnschritte 1–3 vor — rechtssichere Texte, vorausgefüllte Beträge, Verzugszinsen automatisch berechnet, Mahnung als PDF zum Versenden (per E-Mail oder Brief mit Zustellnachweis). Eskalations-Stufe + Datum werden dokumentiert für eine eventuelle Räumungsklage.