Relance au locataire — le juridiquement sûre Modèle
Lorsque le loyer n'est pas payé, chaque jour compte. Nous vous montrons l'escalade juridiquement sûre des niveaux de relance (1re relance → 2e relance → résiliation sans préavis), la bonne formulation et à partir de quand vous pouvez facturer des intérêts de retard, des frais de relance ou faire appel à un service de recouvrement.
Quand le locataire est-il en défaut ?
Le locataire est automatiquement en défaut lorsque le loyer est exigible au plus tard le 3e jour ouvrable du mois (§556b BGB) et n'est pas payé. Vous n'avez PAS besoin de relancer pour cela — le défaut survient de plein droit. Une relance n'est nécessaire que pour les demandes de dommages-intérêts et la documentation.
Relances en 3 étapes — la norme
Étape 1 : rappel de paiement (cordial)
Jour 5 à 10 après l'échéance. Pas une « relance », mais un "Zahlungserinnerung — vermutlich ein Versehen". Ne mentionnez aucun frais de relance ni intérêts de retard. Cela ne met pas la relation sous pression.
Étape 2 : 1re relance avec délai
Jour 14 à 21. Fixez un délai de paiement précis (« avant le [date, +14 jours] »). Mention des intérêts de retard (5 % au-dessus du taux de base = actuellement env. 7,12 % par an) + frais de relance (5 à 10 € forfaitaires).
Étape 3 : dernière relance avec menace de résiliation
Si 2 mensualités de loyer ou plus sont impayées : menace expresse de résiliation sans préavis selon §543 al. 2 n° 3 BGB. Attention : n'accordez qu'un délai supplémentaire d'environ 14 jours — au-delà, la résiliation peut prendre effet.
Modèle de relance (étape 2)
Ce qui est permis — ce qui ne l'est pas ?
- ✓ Frais de relance forfaitaires de 2,50–5 € — au-delà, cela vaut comme pénalité contractuelle inadmissible
- ✓ Intérêts de retard à partir du 4e jour ouvrable d'un mois (aucune mise en demeure supplémentaire nécessaire)
- ✓ Recours à un service de recouvrement — mais : les frais de recouvrement ne sont remboursables que de manière limitée
- ✗ « Frais de traitement » forfaitaires supérieurs à 5 € → sans effet
- ✗ "Schwarze Liste" / Schufa-Eintrag-Drohung ohne richterlichen Titel → wettbewerbswidrig
- ✗ Action en justice directe sans mise en demeure préalable → si le locataire paie immédiatement + peut prouver qu'il n'a pas reçu de mise en demeure : le risque des frais de procédure incombe au bailleur
À partir de quand une résiliation sans préavis est-elle possible ?
La résiliation sans préavis est possible si : 2 mensualités consécutives sont impayées OU l'arriéré atteint 2 mensualités complètes (§543 al. 2 n° 3 BGB). Le non-paiement partiel de petits montants ne suffit pas — il doit s'agir d'une dette substantielle.
Important : le locataire peut régulariser la résiliation par paiement intégral dans les 2 mois suivant l'action en expulsion (§569 al. 3 n° 2 BGB) — une fois tous les 5 ans. Une nouvelle régularisation n'est possible qu'après 5 ans.
Comment Rentprime vous aide
Rentprime détecte automatiquement les loyers impayés grâce à la synchronisation bancaire (PSD2). En cas de retard de paiement, le système propose automatiquement les étapes de relance 1 à 3 — textes juridiquement fiables, montants pré-remplis, intérêts de retard calculés automatiquement, relance au format PDF prête à l'envoi (par e-mail ou courrier avec preuve de remise). Le palier d'escalade + la date sont documentés pour une éventuelle action en expulsion.