Wie viel Miete darf ich verlangen?

Drei Fragen — eine zulässige Miete

Bevor du eine Wohnung neu vermietest oder eine Mieterhöhung schickst, prüfe folgenden Drei-Schritt-Check:

Schritt 1: Bestandsmiete oder Neuvermietung?

Bestandsmiete: Mieterhöhung im laufenden Vertrag — Kappungsgrenze 15–20 % in 3 Jahren (Code civil), Frist 15 Monate seit letzter Erhöhung, schriftliche Begründung mit Mietspiegel/Vergleichswohnungen/Sachverständigengutachten.

Neuvermietung: Erstvermietung oder Mieterwechsel — Mietpreisbremse greift nur dort, wo das Bundesland sie verordnet hat (~410 Städte). In Nicht-Mietpreisbremsen-Gebieten ist die Miete grundsätzlich frei verhandelbar — ABER nicht über 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§5 WiStG: Mietwucher).

Schritt 2: Mietpreisbremse — gilt sie?

Prüfe auf den Seiten deiner Landesregierung, ob deine Stadt/Gemeinde in der Mietpreisbegrenzungsverordnung gelistet ist. Beispiele:

• Berlin: gesamtes Stadtgebiet seit 2015, verlängert bis 2029
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• München, Augsburg, Regensburg: ja
• Düsseldorf, Köln, Bonn, Aachen: ja (NRW-Verordnung)
• Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach: ja (Hessen)
• Stuttgart, Heidelberg, Tübingen, Freiburg: ja (BW-Verordnung)
• Leipzig, Dresden, Görlitz: NEIN (Sachsen hat keine Verordnung)

Im Mietpreisbremsen-Gebiet: Neuvermietung max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete (§556d BGB). Ausnahmen: Neubau ab 10/2014, umfassende Modernisierung in den letzten 3 Jahren.

Schritt 3: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Drei Wege, die Vergleichsmiete zu bestimmen:

• a) Qualifizierter Mietspiegel (z.B. Berlin, Hamburg, München) — beweiskräftig vor Gericht
• b) Einfacher Mietspiegel — wird vom Gericht als Indiz gewertet
• c) Drei vergleichbare Wohnungen (gleiche Größe, Lage, Ausstattung) — aus Annoncen oder eigenen Beständen
• d) Sachverständigengutachten (~800–2.000 €) — bei komplexen oder besonderen Wohnungen

Rechenbeispiel: 75 m²-Wohnung in Köln-Sülz

• Mietspiegel Köln 2024 (Baujahr 1955-1969, mittlere Lage, mit Bad): 9,80 €/m² Mittelwert
• Spanne: 8,20–11,40 €/m²
• Mietpreisbremse aktiv (NRW): Max. 9,80 × 1,10 = 10,78 €/m²
• Bei 75 m² maximal zulässige Neuvermietungs-Kaltmiete: 808,50 € (statt 855 € am oberen Spannenwert)
• Mietwucher-Grenze (50 % über Mittelwert): 14,70 €/m² → ab 1.103 €/Monat strafrechtlich relevant

Vorsicht: Diese Fehler kosten richtig Geld

• Mietpreisbremse ignoriert: Mieter kann rückwirkend Miete zurückfordern (bis 2,5 Jahre)
• Index-/Staffelmiete falsch berechnet: ganzer Vertrag kann unwirksam werden
• Mieterhöhung ohne Begründung mit Mietspiegel: formell unwirksam, Mieter muss nicht zustimmen
• Möblierungs-Zuschlag pauschal angesetzt: nur prozentual erlaubt, sonst Mietpreisbremse umgangen

Wie Rentprime dir hilft

Der Rentprime-Mieterhöhungs-Assistent prüft automatisch: Frist 15 Monate, Kappungsgrenze (je nach Region), aktueller Mietspiegel-Wert (ab Q3 2026 für 80 Städte), Begründungs-Text BGB-konform, Versand per Einschreiben mit Zustellnachweis.